中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)綜述

中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)生隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)也逐漸崛起。物流地產(chǎn)是指由物流企業(yè)或物流設(shè)施服務(wù)商投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)載體。物流地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)物流企業(yè)客戶的需要，選擇合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)所需要的專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)以物流園區(qū)為核心載體，這些項(xiàng)目通常包括高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)、配送中心、冷藏庫(kù)、危險(xiǎn)品庫(kù)、分撥中心等，是現(xiàn)代物流體系中不可或缺的重要組成部分。物流地產(chǎn)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運(yùn)營(yíng)細(xì)分領(lǐng)域。在中國(guó)，物流地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)生與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、內(nèi)需擴(kuò)大和電商發(fā)展等因素密切相關(guān)。隨著制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)外物流企業(yè)逐漸進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，促進(jìn)了物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。此外，中國(guó)政府實(shí)施的一系列鼓勵(lì)內(nèi)需擴(kuò)大的政策，也為物流地產(chǎn)行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。

在物流地產(chǎn)行業(yè)中，主要的投資方包括房地產(chǎn)開發(fā)商、物流企業(yè)、電商企業(yè)等。這些企業(yè)通過投資物流地產(chǎn)項(xiàng)目，獲取穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值收益。同時(shí)，這些項(xiàng)目也可以為客戶提供更好的物流服務(wù)，滿足其倉(cāng)儲(chǔ)、配送等需求。目前，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的階段。隨著電商、快遞、零售等行業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求不斷增加。同時(shí)，國(guó)家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入不斷加大，也為物流地產(chǎn)行業(yè)提供了更多的發(fā)展機(jī)遇。

未來，中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持快速發(fā)展的趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的深入推進(jìn)和“一帶一路”等國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施，國(guó)內(nèi)外物流企業(yè)將繼續(xù)加大對(duì)中國(guó)的投資，這將進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，隨著科技的進(jìn)步和應(yīng)用，物流地產(chǎn)行業(yè)將更加注重綠色、智能、高效等方面的發(fā)展。

中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)前景廣闊

從物流保管費(fèi)用規(guī)模來看，近幾年基于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。2012-2021年物流保管費(fèi)用保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2021年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到了5.6萬億元，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的33.5%。從物流地產(chǎn)設(shè)施建設(shè)角度來看，以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積為例，國(guó)內(nèi)通用倉(cāng)庫(kù)總面積仍大幅領(lǐng)先高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)總面積。2020年通用倉(cāng)庫(kù)面積為11.45億立方米，相應(yīng)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)面積僅為3.45億立方米。從人均物流地產(chǎn)面積看，橫向?qū)Ρ劝l(fā)達(dá)國(guó)家日本和美國(guó)，2019年日本人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)為4.0平方米/人，美國(guó)為3.7平方米/人，這一數(shù)據(jù)在中國(guó)為0.7平方米/人。

整體來看，近幾年國(guó)內(nèi)物流保管費(fèi)用仍然呈現(xiàn)逐年攀升趨勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，但是高標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)設(shè)施仍然占總物流地產(chǎn)設(shè)施比例較低(以高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)為例》，人均物流地產(chǎn)面積較發(fā)達(dá)國(guó)家差距明顯，反映出國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)仍具有較大的發(fā)展空間。

物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的痛點(diǎn)

以下是物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中幾個(gè)常見的痛點(diǎn)：

1. 運(yùn)營(yíng)成本高，費(fèi)用成本進(jìn)入發(fā)展瓶頸期：目前，我國(guó)物流行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平看，整體物流效率仍有待提升。2021年，國(guó)內(nèi)物流費(fèi)用總額為16.7萬億元，占GDP比重達(dá)到14.6%，遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家10%以下的水平。就社會(huì)物流費(fèi)用占GDP比重來說，截至2016年仍處于下降趨勢(shì)，但近年來幾乎無明顯變化，物流費(fèi)用控制面臨明顯瓶頸。其中，2020年中國(guó)物流費(fèi)用中倉(cāng)儲(chǔ)(保管)費(fèi)用占GDP比重為5.0%，橫向?qū)Ρ让绹?guó)，其中倉(cāng)(保管)費(fèi)用占GDP比重僅為2.5%，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)(保管)費(fèi)用占比下降仍有空間。

運(yùn)營(yíng)成本上，主要包括人力、物力和財(cái)力等多個(gè)方面。由于物流行業(yè)的特殊性，物流地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過程中需要大量的基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)支持，而這些設(shè)施和技術(shù)需要不斷維護(hù)和更新，因此導(dǎo)致了物流地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本居高不下。

2. 客戶需求多樣化：隨著消費(fèi)者需求的不斷變化，物流地產(chǎn)需要滿足不同類型、不同地域、不同規(guī)模的客戶需求。這需要物流地產(chǎn)具備更加靈活、多樣化的服務(wù)能力和業(yè)務(wù)模式，同時(shí)提高客戶體驗(yàn)度。

3. 環(huán)保壓力增大：隨著社會(huì)對(duì)環(huán)保問題的關(guān)注度不斷提高，物流地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過程中產(chǎn)生的環(huán)境污染問題也日益突出。如何實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)的綠色化、環(huán)保化，是物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中需要解決的一個(gè)重要問題。

4. 人才短缺：物流行業(yè)是一個(gè)高度技術(shù)化和專業(yè)化的行業(yè)，需要具備高素質(zhì)和專業(yè)能力的人才支撐。然而，當(dāng)前物流行業(yè)的人才短缺問題較為突出，這也是物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要痛點(diǎn)。同時(shí)，中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。為物流地產(chǎn)發(fā)展提供沃土。

針對(duì)以上痛點(diǎn)，物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要采取一系列措施，包括加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新、采用智能化技術(shù)手段、智能化物流園區(qū)管理系統(tǒng)，有效解決物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的痛點(diǎn)，推動(dòng)物流地產(chǎn)的健康發(fā)展。

以下是智慧物流園區(qū)管理解決方案框架供大家參考